Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi eylülde aylık yüzde 1,2 artarak 239,4 seviyesine yükseldi. Endeks yıllık bazda yüzde 22,3 artarken aynı dönemde reel olarak yüzde 5,7 geriledi. Yeni Kiracı Kira Endeksi ise aylık yüzde 2,1, yıllık nominal olarak yüzde 26,6 arttı; reel değişim yüzde 2,4 düşüş oldu.
Nominal artış sürüyor, reel fiyatlar geriliyor
Konut fiyatlarının TL cinsinden yükselmesi piyasanın nominal olarak pahalandığını gösteriyor. Ancak enflasyon oranı daha yüksek olduğunda reel fiyat değişimi negatif olabiliyor. Eylülde yıllık yüzde 22,3 artışa rağmen reel kaybın yüzde 5,7 olması bu farkı ortaya koydu.
Reel gerileme, konutun enflasyona karşı koruma performansının zayıfladığı anlamına geliyor. Yatırımcılar için kira getirisi ve finansman maliyeti bu nedenle daha önemli hale geliyor.
İstanbul aylık artışta öne çıktı
Eylülde konut fiyatları İstanbul’da aylık yüzde 2 arttı. Ankara’da artış yüzde 0,1, İzmir’de yüzde 1 olarak kaydedildi.
Yıllık bazda İstanbul yüzde 26,8 artışla üç büyük şehir arasında ilk sırada yer aldı. Ankara’da yıllık artış yüzde 22, İzmir’de yüzde 21 oldu.
Yeni kiracı kira endeksi daha hızlı yükseldi
Yeni Kiracı Kira Endeksi eylülde aylık yüzde 2,1 arttı. Yıllık nominal artış yüzde 26,6 oldu.
İstanbul’da yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 35,5 artarken Ankara’da yüzde 25,1, İzmir’de yüzde 23,7 yükseldi. Bu fark, yeni sözleşme yapan kiracıların mevcut kiracılardan daha farklı bir piyasa ile karşılaştığını gösteriyor.
İstanbul kira tarafında da en yüksek artışa sahip
İstanbul’da yeni kiracı kira endeksinin yıllık yüzde 35,5 yükselmesi, büyükşehirde konut erişilebilirliği üzerindeki baskının sürdüğünü gösteriyor. Nüfus yoğunluğu, sınırlı arsa üretimi ve yüksek talep fiyatları destekliyor.
Buna karşılık satın alma gücü ve kredi maliyetleri konut satış fiyatlarının artış hızını sınırlıyor. Bu iki etki kira ve satış piyasasının farklı hızlarda hareket etmesine neden olabiliyor.
Kredi faizleri talebi sınırlıyor
Konut piyasasında finansman maliyeti temel belirleyicilerden biri. Yüksek mortgage faizleri, krediyle ev almak isteyen hanelerin aylık taksitlerini ciddi biçimde artırıyor.
Bu durum satış hacmini sınırlarken nakit alım yapan yatırımcıların pazarlık gücünü artırabilir. Faizlerde kalıcı gerileme görülmeden kredi talebinin eski seviyelere dönmesi zor olabilir.
İnşaat maliyetleri fiyatlarda taban oluşturuyor
Arsa, işçilik, çimento, demir ve mekanik sistem maliyetleri yeni konut üretiminde fiyatları yukarı taşıyor. Talep zayıf olsa bile geliştiricilerin belirli maliyet seviyesinin altında satış yapması mümkün olmayabiliyor.
Bu durum özellikle büyükşehirlerde yeni konut fiyatları ile ikinci el piyasası arasında fark yaratabiliyor.
Reel düşüş yatırım davranışını etkileyebilir
Konut uzun yıllar Türkiye’de enflasyona karşı temel yatırım araçlarından biri olarak görüldü. Reel fiyat düşüşü bu algıyı tamamen değiştirmese de yatırımcının alternatif getiri araçlarını daha fazla değerlendirmesine yol açabilir.
Mevduat ve tahvil faizlerinin yüksek olduğu dönemlerde kira getirisi düşük kalan konut yatırımları daha az cazip hale gelebiliyor.
Bölgesel farklar büyüyor
TCMB verileri bölgeler arasında önemli farklar olduğunu gösteriyor. Eylülde yıllık en yüksek konut fiyat artışı yüzde 26,8 ile İstanbul bölgesinde görülürken en düşük artış yüzde 15,3 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde gerçekleşti.
Bu farklar istihdam, göç, yeni konut arzı ve yerel gelir düzeyinin piyasayı ne kadar farklı etkileyebildiğini ortaya koyuyor.
Yeni kiracı piyasası ayrı izlenmeli
Yeni Kiracı Kira Endeksi, kira piyasasını daha güncel biçimde anlamaya yardımcı oluyor. Mevcut kiracılar yasal artış oranları ve sözleşme geçmişi nedeniyle piyasa fiyatlarından farklı kira ödeyebiliyor.
Yeni sözleşmeler ise o anda piyasadaki arz-talep dengesini daha doğrudan yansıtıyor. Bu nedenle özellikle İstanbul’daki yüzde 35,5’lik yıllık artış konut erişimi açısından dikkat çekici.
Önümüzdeki aylarda faiz ve enflasyon belirleyici
Konut fiyatlarının yönü para politikası, enflasyon ve yeni konut arzına bağlı olacak. Faizlerdeki olası düşüş talebi canlandırabilir; buna karşılık enflasyondaki gerileme nominal fiyat artış hızını sınırlayabilir.
Eylül verisi, konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyondan arındırıldığında değer kaybettiğini net biçimde gösteriyor.
Kaynaklar
- Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi, Eylül 2026
- Anadolu Ajansı, 16 Ekim 2026
